湖南省实施《物业管理条例》办法
发布时间: 2013-01-15 浏览次数:

 

 

第一章  总则

第一条  为贯彻实施《物业管理条例》,规范物业服务管理行为,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》等法律、法规,结合我省实际,制定本办法。

第二条  本办法适用于我省行政区域内的物业服务管理活动。

第三条  省住房和建设行政主管部门负责全省物业管理活动的监督管理工作。县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域物业管理活动的监督管理工作。其他有关行政管理部门按照各自的职责依法做好物业管理活动的相关监督管理工作。

 街道办事处、乡镇人民政府会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助,协调处理物业管理中的纠纷。居民委员会、村民委员会予以协助和配合。具体负责指导、组织、协调辖区内物业管理相关工作。

 第四条  县级以上人民政府应当制定扶持政策,采取措施,推动社会化、专业化、市场化的物业服务,促进物业服务行业发展。

鼓励采用节能、环保的新技术、新方法,依靠科技进步提高物业管理和服务水平。

第五条  物业管理行业组织应当加强物业管理行业自律管理,建立物业服务企业及其从业人员诚信档案。

鼓励物业服务企业加入物业管理行业组织。

第二章     物业管理区域与前期物业管理

第一节 物业管理区域

第六条   划分物业管理区域,应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础,考虑物业的共用设施设备、建筑物规模等因素,遵循方便生活和工作,有利于社区建设和管理,降低管理成本,提高服务水平的原则。有以下情形之一的,可以确定为一个物业管理区域:

(一)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目;

(二)  分期开发或者两个以上建设单位开发建设的物业,配套设施设备相互关联且可以共用的项目;

(三)  商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够封闭管理的;

(四)  新建住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;

(五)已经实施物业管理的不同区域,经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域;

(六)被道路、河道分割为两个以上自然街坊或者封闭小区,且能明确共用配套设施设备管理、维护责任的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

(七)本办法施行前已经建成并实施物业管理的住宅物业,可以继续作为一个独立的物业管理区域。尚未实施物业管理的住宅小区,应当创造条件实施物业管理。旧城区、城中村等没有实施物业管理的建成居住区需要实施物业管理的,由街道办事处、乡镇人民政府征求相关业主意见后,确定物业管理区域。

第七条 对物业管理区域划定有争议的,物业所在地的区、县房地产行政主管部门应当征求物业所在地街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会、相关业主的意见后确定。

物业管理区域划定后,确需调整的,由房地产行政主管部门按照本办法的规定重新进行划分登记,但应当经相关物业管理区域内已入住面积且已入住户数的比例达到百分之五十以上的业主同意。

物业管理区域调整后,区、县房地产行政主管部门应当在相关物业管理区域内公告。

第八条   新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

已经实施物业管理的区域,由物业服务企业向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。

街道办事处、乡镇人民政府确定的物业管理区域,由街道办事处、乡镇人民政府向物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。

第二节 配套建筑及设施设备

第九条 新建住宅物业,建设单位应当配建,包括物业服务办公、客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等,并在房屋买卖合同中明确物业管理用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。的配置应当符合下列规定:

() 建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置,最少不低于100平方米;分期开发建设的物业,建设单位应当在先期开发的区域按照不少于先期开发房屋建筑面积千分之三的比例配置。

() 应当为地面以上的独立成套装修房屋,具备水、电、采光、通风等正常使用功能;没有配置电梯的物业,物业管理用房所在楼层不得高于四层。

业主委员会办公用房从中调剂,其建筑面积不低于20平方米,最高不超过50平方米。

物业管理用房由建设单位无偿提供,其所有权依法属于全体业主,专用于物业管理服务工作,不得挪作他用。

第十条 建设单位在交付物业前,应当对物业管理用房、共用部分、共用设施设备及相关场地配置独立的水电气等计量器具。

第十一条  规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业管理用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房地产行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业管理用房配置情况,在核发房屋预售许可证和办理房屋所有权初始登记时,应当注明并登记室号。

第十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库应当以出售、附赠或者出租等方式优先处分给业主。在满足业主需要后,建设单位将车位、车库出租给物业管理区域外的单位和个人的,其每次租赁合同期限最长不得超过12个月。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当报送物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。

业主、物业使用人需要承租尚未出售的车位、车库的,建设单位应当出租。

利用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,开发建设单位不得出售、附赠或者出租。

第十三条 通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护,由市政、园林部门负责;通过物业管理区域的公共汽车道路的清扫保洁,由环卫部门负责;物业服务企业收集到垃圾中转站的生活垃圾的清运,由环卫部门负责;供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当承担分户计量表和分户计量表前包括变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备及相关管线和计量装置的维修养护责任。

专业经营单位应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,按照与业主签订的服务合同服务到最终用户,保证服务质量。

各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理的义务。

第十四条  城乡规划、建设行政主管部门在进行建设工程规划审批和设计审查时,应当就住宅小区配套建筑及设施设备的配置、专业经营设施设备的建设标准征求房地产开发、物业管理等行政主管部门和专业经营单位的意见。

 

第三节  前期物业管理与物业交接

第十五条  分期开发的物业划定为一个物业管理区域的,应当由同一物业服务企业提供服务。

第十六条  物业中有住宅项目的建设单位应当通过招标投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。建设单位应当在住宅项目申请房屋预售许可证前通过招标投标的方式选聘物业服务企业;对于物业中有住宅的现售项目,建设单位应当在物业销售前通过招标投标的方式选聘物业服务企业。

有下列情形之一的,经物业所在地县级以上房地产行政主管部门批准可以采取协议方式选聘物业服务企业:

(一)投标人少于3人;

(二)多层物业总建筑面积少于5万平方米,或者单栋高层(含小高层)物业总建筑面积少于3万平方米或者多层、高层混合物业总建筑面积少于4万平方米

第十七条  招招标人应当自确定中标人之日起15日内,向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的,还应当附招标代理委托合同。县级以上房地产行政主管部门应对招投标实施监督管理。

第十八条  建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同,应当包括前期物业服务合同约定的内容,并明确物业管理区域内属于全体业主共有的配套建筑、物业管理用房位置及设施设备。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;应当包含物业承接查验内容;涉及物业买受人共同利益的,其约定应当一致。

建设单位出售物业时,不得承诺或者约定减免物业服务费用。建设单位已经承诺或者约定减免的物业服务费用,由建设单位承担。

第十九条  建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当将前期物业服务合同、临时管理规约等资料报房地产行政主管部门备案,并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

临时管理规约应当对物业的使用、维护管理和承接查验、业主义务、违反临时管理规约应当承担的责任等事项作出规定,但不得与法律、法规、规章相抵触,不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十条  鼓励前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

建设单位组织单位工程竣工验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

鼓励建设单位为其开发项目的物业管理,提供部分经营用房或者资金支持。

第二十一条  住宅小区项目实行物业管理专项验收。建设单位应当在项目交付使用前,聘请经县级以上房地产行政主管部门认可的,具备独立法人资格和物业管理、建筑施工、设施设备安装、质量监督等相应专业人员的物业管理验收中介机构开展物业管理专项验收。住宅小区项目经验收合格,报县级以上房地产行政主管部门备案后方可交付使用。开展物业管理专项验收,住宅小区项目应当具备以下条件:

(一)建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

(二)供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

(三)教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成;

(四)道路、绿地和物业管理用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并满足使用功能要求;

(五)电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书;

(六)物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(七)法律、法规规定的其他条件。

建设单位在物业管理专项验收合格后应当与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

第二十二条  分期开发建设的物业项目,可以根据开发进度,对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时,办理物业项目整体交接手续。

物业承接查验费用的承担,由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的,由建设单位承担。

第二十三条  在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

(二)设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

(六)物业管理用房清单;

(七)园林施工图纸及树种清单;

(八)业主名册;

(九)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第二十四条  物业服务企业应当自物业交接后30日内,向物业所在地的区、县房地产行政主管部门办理备案手续,建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

第二十五条 物业交接后,建设单位未能按照物业承接查验协议的约定,及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任;发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

第二十六条  物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内,向业主委员会移交物业管理用房和物业承接查验档案。

第三章  业主、业主大会及业主委员会

第一节  业主

第二十七条  依法登记取得或者根据物权法的有关规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为业主。

基于房屋买卖等民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为业主。

业主在物业管理活动中的权利、义务按照法律法规的规定和管理规约、物业服务合同的约定执行,但不得以放弃权利为由不履行义务。

第二十八条  业主可以以幢、单元、楼层为单位共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成对物业管理区域共同部分实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关活动。

第二节  业主大会

第二十九条  一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的,应当召开首次业主大会会议,成立业主大会:

(一)专有部分交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上;

(二)首次交付使用专有部分之日起满两年且交付使用的专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之二十以上。

业主总人数在20人以内且经全体业主一致同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。

第三十条  专有部分面积和业主人数按照下列方式确定:

(一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;建筑物总面积,按照上述面积的统计总和计算;

(二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按1人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按1人计算,总人数按照上述人数的统计总和计算。

第三十一条  物业管理区域符合本办法第三十二条规定条件,建设单位或者前期物业服务企业应当书面报告区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府。

建设单位或者前期物业服务企业未及时予以书面报告的,占总人数百分之二十以上的业主可以联名向区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡(镇)人民政府提出设立业主大会的书面要求。

街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到报告或者要求之日起60日内会同区、县房地产行政主管部门组织业主成立业主大会筹备组(以下简称筹备组),筹备召开首次业主大会会议。

第三十二条  筹备组由业主代表和街道办事处、乡(镇)人民政府、建设单位派员组成,其中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府派员担任。

筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内书面公告其成员名单和工作职责,并有权要求建设单位提供下列文件资料:

(一)物业管理区域划分证明;

(二)业主名册;

(三)建筑规划总平面图;

(四)附属设施设备交付使用备案证明;

(五)绿化竣工总平面图;

(六)物业管理用房配置证明;

(七)专项维修资金交存证明;

(八)成立业主大会必需的其他文件资料。

第三十三条  筹备组履行下列职责:

(一)确定召开首次业主大会会议的时间、地点、形式和内容;

(二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

(三)确认业主身份、核实业主人数和专有部分面积;

(四)确定业主委员会委员候选人产生方案和名单,并公开征询意见;

(五)完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款所列内容,筹备组应当在召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内予以公示。

第三十四条  筹备组应当自成立之日起90日内组织召开首次业主大会会议。自业主大会依法成立之日起,筹备组职责自行终止。

召开首次业主大会会议所必需的宣传、文印资料等经费由建设单位承担。

尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域街道办事处、乡(镇)人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责,但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

第三十五条  业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府备案:

(一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

(二)业主大会决议;

(三)管理规约、业主大会议事规则;

(四)业主委员会委员名单。

材料齐全的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送区、县房地产行政主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当在30日内办理备案变更手续。

第三十六条  业主大会会议分为定期会议和临时会议,由业主委员会组织召开。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

(一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

(二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

(三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。

业主委员会不依法或者不依约履行组织召开业主大会会议职责的,区、县房地产行政主管部门应当责令其在30日内召开;逾期不组织召开的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区、县房地产行政主管部门在30日内组织业主召开业主大会会议。

除前两款规定外,任何单位和个人不得组织召开业主大会会议。

第三十七条  业主大会会议以采用集体讨论的形式为主,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见的形式时,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内公告;业主在规定期限内未反馈意见的,视为弃权。

业主委托代理人参加业主大会会议应当出具书面委托书,明确委托权限、期限和内容。

第三十八条  业主可以幢、单元或者楼层为单位,推选业主代表参加业主大会会议。

业主代表参加业主大会会议的,业主代表应当在参加业主大会会议3日前,就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见;需要投票表决的,业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后,由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第三十九条  业主大会对业主投票权的计算,按照下列规定确定:

(一)按照业主人数计算的,1人计算为1票;建设单位未售出的专有部分,计算为1票;

(二)按照物业专有部分建筑面积计算,每1平方米建筑面积计算为1票;建筑面积不足1平方米的按1票计算。

第四十条  业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加方可举行。

第四十一条  业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期、业主大会定期会议的时间和形式、召开业主大会临时会议的条件、业主投票权的确定方法等及其他有关事项。

第三节  业主委员会

第四十二条  业主委员会是业主大会的执行机构,由业主大会选举产生,向业主大会负责并报告工作,受业主、业主大会监督,业主委员会实行任期制,每届任期不超过5年,可连选连任,但业主大会议事规则另有规定的从其规定,业主委员会委员具有同等表决权。

业主委员会成员由511单数组成。应当自选举产生之日起7日内召开首次会议,推选业主委员会主任1名和副主任12名,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。

业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

第四十三条  选举业主委员会成员时,可以按照成员人数的百分之四十配备候补成员。业主委员会成员缺员时,由候补成员递补。候补成员全部递补为成员后仍有缺员的,应当召开业主大会会议补选。

第四十四条  业主委员会讨论、决定物业管理公共事项,应当召开委员会会议,并于会议召开3日前在物业管理区域内以书面形式公告会议议程,听取业主的意见和建议。

业主委员会决定事项,应当经全体委员半数以上签字同意通过。

业主委员会应当将业主大会、业主委员会的决定在作出之日起3日内以书面形式在物业管理区域内予以公告。

第四十五条  业主委员会任期届满3个月前,应当召开业主大会会议进行换届选举。

业主委员会任期届满仍未进行换届选举的,区、县房地产行政主管部门应当责令其在30日内改正;逾期不改正的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当会同区、县房地产行政主管部门、居民委员会或村民委员会在30日内组织召开业主大会会议进行换届选举。

第四十六条  业主大会会议选举产生出新一届业主委员会之日起10日内,前业主委员会委员应当在街道办事处、乡(镇)人民政府监督下,将其保管的有关凭证、档案等文件资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。

业主委员会委员资格届内终止的,应当在终止之日起3日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列文件资料及财物。拒不移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

第四十七条  物业管理联席会议制度。

业主委员会联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府、居民委员会或村民委员会和区、县房地产行政主管部门、相关物业管理区域的业主委员会、物业服务企业以及公安派出所、相关行政部门各方代表组成。联席会议由街道办事处、乡(镇)人民政府负责召集。

物业管理联席会议主要协调解决下列问题:

(一)业主委员会不依法履行职责;

(二)业主委员会换届过程中出现问题;

(三)履行物业服务合同中出现重大问题;

(四)物业服务企业在变更交接过程中出现问题;

(五)需要协调解决的其他物业管理纠纷。

第四章  物业管理服务

第四十八条  物业服务企业应当按照国家规定,具备相应的资质,不得超越资质等级承接物业服务业务。

物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业项目所在地县级以上房地产行政主管部门备案。

第四十九条  从事物业管理的人员应当按照国家规定,取得职业资格证书。各级房地产行政主管部门应当建立物业服务企业、注册物业管理师和项目经理人的信用档案。

物业服务企业应当向房地产行政主管部门定期报送信用档案信息、统计报表等相关资料。

第五十条  建立物业管理项目经理人制度。

物业管理项目主要负责人应当是项目经理人。物业服务企业应当按照有关物业服务项目经理的规范要求,向受委托服务的物业管理区域,委派经培训合格的物业服务项目经理。

物业服务项目经理人有关规定,由省住房和城乡建设行政主管部门制定。

第五十一条  物业服务合同由业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订。合同中的下列内容应当事先提交业主大会会议表决通过,但业主大会已授权业主委员会决定的除外:

(一)物业服务事项;

(二)物业服务质量及服务费用;

(三)物业管理区域内安全保障事项;

(四)合同期限;

(五)违约责任。

第五十二条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务合同可以约定下列服务事项:

(一)物业管理区域内共用部位及共用设施设备的使用、管理和维护;

(二)公共绿化的维护;

(三)公共区域环境卫生的维护;

(四)公共区域的秩序维护;

(五)车辆的停放管理;

(六)物业装饰装修管理及物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务;

(七)物业维修、更新、改造和养护方案的制定及费用的帐务管理;

(八)物业服务档案和物业档案资料的保管;

(九)业主大会或者业主委托的其他物业公共服务事项。

物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

第五十三条  物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内将物业服务合同报物业服务项目所在地区、县房地产行政主管部门备案,并将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡(镇)人民政府。

第五十四条  业主应当按照物业服务合同的约定,按时交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;物业服务企业也可以依法向人民法院起诉或者依法申请仲裁。

业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证,但业主就物业服务费交纳争议金额提供相应担保的除外。

业主已经提供担保的,物业服务企业应当在30日内提起诉讼或者仲裁。

第五十五条  物业服务合同期限届满3个月前,业主委员会应当组织召开业主大会,决定续聘或选聘物业服务企业,并将决定书面告知物业服务企业;

业主大会决定续聘的,业主委员会应当在物业服务合同期限届满1个月前与物业服务企业续签物业服务合同;业主大会决定选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内退出物业管理区域,并配合依法选聘的物业服务企业接管。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当在物业服务合同期限届满3个月前书面告知业主委员会;没有业主委员会的,应当在合同期限届满3个月前在物业管理区域内公示,并书面告知物业所在地街道办事处(乡(镇)人民政府)。

第五十六条  物业服务合同期限届满,业主大会没有作出选聘或者续聘决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前3个月告知对方。

第五十七条  物业服务企业退出物业服务的,物业服务企业除移交本规定第二十六条第一款规定的资料外,还应当将和下列资料移交业主委员会:

(一)小区共有部分经营管理档案;

(二)小区监控系统、电梯、水泵、电子防盗门等共用设施设备档案及其运行、维修、养护记录;

(三)水箱清洗记录及水箱检测报告;

(四)住宅装饰装修管理资料;

(五) 物业服务企业或者建设单位与相关公用事业单位及专营单位签订的供水、供电、垃圾清运、电信覆盖、设备维护等书面协议;

(六)物业服务活动中形成的与业主利益相关的其他重要资料。

原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。

 

第五章  物业使用与维护

第一节   物业使用

第五十八条  物业管理区域内禁止下列行为:

(一)损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构;

(二)将不具备防水条件的房间或者阳台改为卫生间、厨房、或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或者厨房的上方;

(三)破坏或者擅自改变房屋外观;

(四)未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设建筑物、构筑物或者其他设施;

(五)在住宅区堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品,排放有毒、有害物质;

(六)乱丢垃圾,高空抛物;

(七)饲养国家禁止饲养的大型犬类等宠物;

(八)发出超过规定标准的噪声,影响邻居采光、通风;

(九)法律、法规、规章及管理规约禁止的其他行为。

违反前款规定的,其他业主、业主委员会、物业服务企业有权予以制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会及有利害关系的业主应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者处理。

第五十九条  物业管理区域内按照规划建设的配套建筑及设施设备,不得改变使用性质,因特殊情况需要改变使用性质的,应当遵守法律、法规、规章以及管理规约的规定,经业主大会及有利害关系的业主同意,并依法办理相关手续。

规划用途为住宅的住宅楼底层和住宅楼内不得设立产生油烟、噪声、异味污染以及安全隐患的餐饮、加工、娱乐、宾馆等经营场所。

第六十条  物业管理区域内的建(构)筑物及种植花草树木已实施白蚁预防的,白蚁防治机构在白蚁防治包治期内,应当定期回访,发现蚁害应当免费予以灭治。

业主、使用人、物业服务企业以及其他人员和单位不得损坏物业管理区域内的白蚁防治设施。物业服务企业发现白蚁防治设施破损的,应当及时通知白蚁防治机构给予维护、更新。

第二节  物业维护

第六十一条  建设单位应当建立健全物业售后维修服务体系,按照国家和省有关规定的保修期限、范围,承担物业的保修责任。

建设单位可以将物业保修的有关事宜委托物业服务企业承担,并签订委托合同,向物业服务企业支付相应的报酬。

物业保修期届满后,业主专有部分的管理、养护、维修,由业主负责。业主对专有部分进行管理、养护、维修时,应当尽量避免对相邻物业造成损害;造成损害的,应当予以赔偿。相邻业主应当提供便利。

第六十二条  新建住宅物业实行质量保修金制度。

建设单位应当在新建住宅物业交付前,按照物业建筑安装总造价的一定比例,一次性向房地产行政主管部门设立的账户交存物业质量保修金。

第六十三条  建设单位不履行保修义务的,业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业可以提出申请,经房地产行政主管部门核实后,维修费用在物业质量保修金中列支。

第六十四条  物业分部工程质量保修期限届满后,建设单位履行了法定保修责任的,房地产行政主管部门应当与分部工程相对应的物业质量保修金本息余额及时退还建设单位。

第六十五条  房地产行政主管部门应当对物业质量保修金的交存、使用、管理和退还实施统一监督管理。

物业质量保修金提取的比例与管理使用办法,由省住房和城乡建设行政主管部门制定。

第六十六条  业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

第三节  物业专项维修资金

第六十七条  物业专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。省住房和城乡建设行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门制定物业专项维修资金的筹集、使用、管理和监督制度,建立全省统一监管信息平台。  

第六十八条  专项维修资金应当存入银行专户,按幢立账、按户核算。

业主申请房地产转移登记或者抵押登记时,应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

第六十九条  发生下列严重影响房屋使用和安全的紧急情况时,物业服务企业应当立即组织维修、更新或者采取应急防范措施,同时向业主委员会和所在地房地产行政主管部门报告:

(一)屋顶、外墙渗漏的;

(二)电梯、水泵故障影响正常使用的;

(三)外墙墙面有脱落危险的;

(四)消防设施损坏,消防部门出具整改通知书的;

(五)其他严重影响房屋使用和安全的情况。

前款规定涉及维修费用,按照管理规约规定或者经具有相应资质的中介机构审价后,由相关责任人承担或者经物业专项维修资金主管部门同意,在专项维修资金公共维修帐户中直接列支,在经相关部门认定责任后,再从相应业主物业维修资金帐户中扣除。

第七十条  供水、供电、供气、供热、通信、电视、环卫、邮政、人防、白蚁防治等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的,物业服务企业应当予以配合;需要进入专有部分的,相关业主、使用人应当予以配合。

上述作业造成共有部分或者专有部分损失的,责任人应当依法恢复原状、承担赔偿责任。

第六章  法律责任

第七十一条  违反本办法规定,有下列行为之一的,由县级以上房地产行政主管部门予以处罚:

(一)建设单位、物业服务企业不履行交接义务的,责令限期改正;逾期仍不改正的,对建设单位予以通报,处5万元以上10万元以下的罚款;对物业服务企业予以通报,处1万元以上5万元以下的罚款。

建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,责令限期改正;逾期仍不改正的,可以处5万元以下的罚款。

(三) 建设单位未按规定交存物业质量保修金的,责令限期改正;逾期未改正的,处以10万元以上30万元以下的罚款。

(四) 物业服务企业擅自停止物业服务的,或者未办理退出手续、履行相应义务的,处以5万元以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销其资质证书;

(五) 物业服务企业未按照规定报送信用档案信息、统计报表等相关资料的,责令限期改正;逾期未改正的,处以3000元以上1万元以下的罚款;

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,责令限期撤出;逾期不撤出的,可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的,由区县人民政府责成区县房地产行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府及公安机关组织接管。

新物业服务企业强行接管的,责令改正,并可处1万元以上5万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

物业服务企业损毁或者破坏属于全体业主的档案资料、财物和共用设施设备的,责令改正,并可处5万元以上10万元以下的罚款。

(九)物业服务企业聘用的物业服务项目经理未经培训合格上岗的,责令限期改正,并可处1万元以上5万元以下的罚款。

第七十二条 专业经营单位违反本办法第十四条规定的,由设区的市、县(市、区)人民政府责令限期改正。影响房屋使用、业主正常生活或者造成人身、财产损害的,专业经营单位应当承担相应的赔偿责任。

第七章  附则

第七十三条  业主自行管理物业的,参照本条例的有关规定执行。

    第七十四条  本办法自2011    日起施行。